在房地产市场监管的寒冷冬季，开发商降价是简单地挤压自己的利润空间还是压缩成本，导致房地产质量下降？业内人士透露，一些开发商为了应对监管而放弃了精细化 装修(全装修)路线改为推出更有利于资金回流的毛坯房，以赢得价格战。
       根据上海市统计局公布的数据，2011年前11个月，上海房地产开发投资仅较去年同期增长9.3同期商品房新开工面积增加%25.8%。据国家统计局统计，同期全国房地产开发投资增加29.9比新开工面积高%20.5%的增长率。
       假设年度新房地产投资全部用于当年新房地产开工，通过计算每平方米新商品房投资，可以发现2010年上海商品房平均新投资为6536.632011年前11个月，元/平方米的数据减少到6056.69元/平方米。
       中房信统计显示，2010年上海170个新盘中有31个是全装修，占比为18.2%；2011年144个新盘中有21个是全装修，占比为14.6%，下降了近4个百分点。
        高价精装项目减少
       正略军策管理咨询副总裁薛告诉《国家商业日报》，在目前的房地产市场上，质量的定义比以往更广泛。除了房屋本身的建筑质量外，物业服务、配套设施、装饰、景观绿化甚至隐蔽工程都被视为房屋质量的一部分。在过去的几年里，整个行业都形成了追求高质量的趋势，许多房地产计划在2012年推出全装修住宅。
       上海市建设交通委等七部门联合制定的《关于加快十二五期间住宅产业现代化发展的指导意见》明确提出，十二五期间，全市新建住宅将全面实施高标准节能规范：到2015年，全市可再生能源应用建筑面积占新建住宅建筑面积的5%；经济适用房等中小型住宅用地的供应不得低于住房建设用地总供应的70%。上海此前出让土地时，规定新出让地严格执行外环线以内60%以上、其他地区30%以上的全装修住宅比例。
       据中国指数研究院统计，去年上海精装房供应比例不高，仅占所有在售项目的30%。去年9月以后，上海精装房数量和频率呈下降趋势。中国指数研究院研究总监杜丙国表示，在降价过程中，一些开发企业为了最大限度地减轻降价的影响，在装修标准上发表了文章，甚至一些开发企业直接将精装房变成了毛坯房。
       上海同策咨询顾问研究总监张宏伟认为，为了避免限购令的影响，降低房屋销售价格，一些开发企业放弃了精装修的做法，或以适度减少配置的方式进行精装修。
       精装修房成为毛坯房，只是上海房地产市场现状的一个方面。据媒体报道，上海及周边一些城市也存在配套设施承诺无法完工，或物业服务存在诸多缺陷。
       上述迹象显然令业内人士担忧。据杜丙国介绍，在2008年最后一轮降价过程中，一些开发商也降低了房地产质量，引起了买家的不满。
        降低质量换销量？
       此前，有媒体报道称，一家知名开发商目前的实际利润率只有8%左右。如果不降低房屋成本，就很难实现大幅降价销售。其他房地产项目也存在这样的困难。张宏伟指出，与普通优质住宅相比，优质住宅的投资成本将更高。以精装修为例，开发商不仅需要投入大量的人力、时间和财力来研究精装修的建材品牌，还需要聘请监理进行质量控制，尤其是精装修的交付周期会比毛坯房长，从而影响整个项目的开发周期。
       精装房的高投资显然会阻碍开发商的价格调整能力。复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡伟民表示，在这样一个非常时期，一些高质量的房地产开发商甚至需要亏本出售房屋以拯救生命。
       中房信的一份研究报告指出，据统计，今年全国销售额排名前八的房地产企业是高营业额开发商，第九至第十八的大多是资本周转缓慢、追求高价格、高质量的开发商。在这种情况下，高价格和高质量不仅不能使企业获得超高的利润，而且由于价格难以快速调整，从而影响企业的现金流回报速度。
       中国房地产信息分析师薛建雄告诉《国家商业日报》，一些城市出台了和贷款限制政策，导致中高端住房需求急剧萎缩，因为大量能够支付高价的高端购买群体已经失去了购买资格。在这种情况下，开发商必须调整产品等级，以换取价格竞争力，提高项目销售率，实现资金的快速周转。
       不过，好在开发商降低品质以换取更大降价空间的风潮，尚未波及房屋主体质量。上海某建筑公司总经理王晨（化名）对记者表示，“房屋主体质量不会下降。”因为按照国家有关规定，如果房屋主体结构存在严重的质量问题，开发商、相关建筑承包商以及监理人员都会受到严厉处罚，严重的还可能“吃官司”。此外，华润置地某工程部门负责人也告诉《每日经济新闻》记者，由于先前的采购协议早在调控政策出台前已经订立，开发商想要取消原先的合同不太可能，因此开发商不太可能通过降低房屋建筑质量来压低成本，尤其是已提前预付部分工程款的大开发商。需要注意的是，不排除部分现金流比较紧张，根据施工进度分阶段订立工程施工合同的中小房地产公司可能会出现此类问题。
        不重质量会失去市场
       虽然房地产市场监管下的价格竞争变得更加激烈，但业内人士表示，这并不意味着开发商今年将以牺牲质量为代价快速出售房屋。
       瑞银执行董事李志英表示，通过降低质量，开发商确实可以在短期内快速收回资金，但从中长期来看，这样做的房地产企业将在退出行业之前失去大量的市场份额。
       第一太平戴维斯中国研究部主任简单地说，进入大陆市场的海外开发商普遍关注高质量。一旦大陆开发商，特别是中小型开发商，放松质量管理，他们将不可避免地失去现有的市场份额。
       薛告诉《国家商业日报》，随着房地产市场监管的深入，今年的购房者将比往年更加挑剔，开发商需要提供更高质量高质量和更具竞争力的产品。通常，那些质量优良、价格合理的房地产项目的销售会非常突出。
       龙湖房地产的一位内部人士表示，中国前30名开发商的市场份额不会超过18%。房地产的高质量将在一定程度上决定公司未来的市场份额。以龙湖为例。根据之前的调查，业主多次购买的现象非常普遍。这就要求开发商在灵活定价的同时加强质量控制。龙湖的战略是通过加快周转速度，降低单个项目的利润率，实现更高的净资产收益率。
       用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，如果开发商今年不能向市场提供高质量、合适价格的产品，生活将变得更加悲伤。
        业内观点
       瘦身或唯一的选择
       在许多业内人士看来，减肥几乎是追求高质量开发商的唯一选择。同一政策咨询机构的研究表明，当开发商过度追求质量时，资本周转速度必然会放缓。特别是高价格、高质量房地产的开发周期相对较长，进一步影响了企业的扩张能力。
       张朝峰表示，与普通住宅相比，几乎所有高质量住宅的目标客户都受到限制。这就是为什么去年专门从事高质量项目的开发商的销售普遍低于普通房地产企业的根本原因。如果这些开发商坚持高质量，并像其他开发商一样追求快速扩张的战略，那么它必然会导致资本紧张。张朝峰认为，事实上，受去年房地产市场监管影响最大的不是绿城，而是产品高于绿城的星河湾。
       绿城曾经陷入财务困境的更重要因素是，绿城在追求高质量的同时仍在迅速扩张。事实上，在房地产市场监管的背景下，绿城等房地产企业需要暂时放弃扩张，以减轻财务压力。
       对于这样一种见解，张宏伟非常赞同。他的看法是，如果绿城没有之前的高速扩张，应对楼市调控的冲击应该很容易。在此前多年的高端项目开发过程中，绿城积累了较好的品牌口碑，青睐绿城产品的购房群体有比较大的规模。如果没有高速扩张，以绿城的产品，还是有竞争力的。
       除了放弃快速扩张外，业内还建议开发商真正了解消费者的需求，开发相应的优质产品。
       开发商定义的高质量与普通普通购房者定义的高质量。薛伟文说，许多企业错误地认为，在立面上使用高档石材或其他好的建筑材料可以提高项目的等级。事实上，购房者可能不太注重这方面的高质量，而是更注重社区绿化或配套服务设施。
       张朝峰还表示，在过去的许多年里，这种现象经常发生在行业中：消费者对一些开发商宣传的高质量产品不满意，宁愿以较低的价格购买其他开发商认为低质量的产品。他认为，上述差异也是一些开发商去年销售业绩不佳的重要因素。