虽然楼市没有回暖，但位置好的二手房价格依然坚挺
很多人认为下半年房价会反弹，是时候卖了。然而，一些研究人员认为，他们应该相信政策的连续性和政府监管的决心。至于济南房价的合理价格，有人认为至少应该跌到2009年最近一轮房价上涨前的水平，而业内人士和研究专家认为跌到三年前是不现实的。
受折扣、促销、降价等人为因素影响较小济南二手房市场真实地反映了供需双方的情况，并有更多的发言权。记者花了近一个月的时间调查济南五区40多个主要地区房产中介，了解二手房市场的交易情况。
“挂上‘急售’卖看，卖不出去就租
在和平路上的一栋玛雅房子里，房地产顾问王女士告诉记者，最近的房子数量显著增加，有时有几个人每天登记，比以前多了20%或30%。最新的房子贴在西苑社区附近的万兴房地产门口。老板说：不知怎么的，最近卖房子的人数突然增加，包括上世纪八九十年代的老房子和本世纪的新房子。
记者在济南一家二手房交易网站上看到，3月19日发布的二手房总数超过3000套。据业内人士透露，一般有效信息占三分之一。这样，该网站每天发布的二手房总数超过1000套，这是一个伟大的数据。在浏览这些信息时，记者发现紧急销售一词挂在许多销售信息上。
这表明，在政策的压制下，一些房主开始急于出售。销售经理朱先生家居房地产中介，销售经理朱先生说，难怪过去投资房地产的人太多了。就我个人而言，我认为它必须占新房销售总额的一半。朱先生说这是有根据的。2008年左右，他调查了一些已完全交付的新房地产。晚上8点到10点，不到一半的灯亮着。
我不听说房地产市场已经回暖了。先挂起来卖，卖不出去就租。在山大路的一家房地产经纪人中，刚刚完成登记的刘女士说，房子不能总是放在手里。记者调查发现，与缺钱急卖的业主相比，刘女士等持卖心态的人占比最大。
09年卖了就涨，现在没涨价。
在英雄山路上的一家21世纪房地产公司，大学毕业四年后，小张松了一口气：终于买了一套房子，结束了不稳定的租赁生活。然而，小张也说：看到房价在下跌，你可以按照我的意思等待，但家人不同意，急于结婚。
调查了解到，像小张这样有刚性需求的人正是目前买房的主力军。在济南拥有近20家分店的孚瑞房地产经纪公司负责人高女士称，现在买房的人群中，90%以上是刚需，结婚用，以前能占50%就不错了，“还有一块儿刚需——— 对学区房的需求，很大程度被压抑住了”。
3月17日恰逢周末。记者走访了花园社区，在一家中介机构遇到了前来看房的邵晓。邵晓从去年下半年开始看房子，但他从未卖过：我认为房价必须下跌。你看，二环路以外的新建筑正在打折促销。二手房反应滞后，但迟早要跟进。你可以再等一会儿。21世纪房地产济南区域分公司总经理方英也表示，二手房价值位于区域，但也受新房影响。据估计，降价空间约为5%。
在七里堡蔬菜批发市场附近的一家房地产中介机构，买卖双方就南全福社区58平方米的精装房谈判崩溃。买方坚持支付50万元，而卖方不支付52万元。我已经足够真诚了。我以前没有卖过55万元。卖方的语气很强硬，虽然现在贬值了，但两天后可能会再次上升。
中介私下告诉记者，虽然卖方很固执，但实际上很纠结，不卖可能赚钱，但更有可能赔偿，幸运的是，济南投机者大多是长期持有，短期客户很少，虽然与最高点相比有些贬值，但也可以支持，除非急需钱会扔。
2009年，卖卖方出售时，价格上涨。现在不同了。公布的价格相对真实，几乎没有涨价。方英告诉记者，二手房市场已经从卖方市场转向买方市场，许多买家持有货币观望。
我一辈子都没买房，想卖小的买大的。
在走访中，记者发现许多卖家也是买家。在工人新村附近的一家中介机构，赵女士刚刚登记了房子，正在看其他房子：我住在原单位的房子里，40多平方米。我一辈子都没买过房子。现在我想卖小的，买大的，改善我的生活条件。
在老东门附近的一栋玛雅房子里，翟女士告诉记者，她住在无影山，父母住在长盛社区北区。这两个家庭相对较远，不能互相照顾。她想在青年社区买一套房子。一方面，它很容易照顾老年人，另一方面，它靠近学区，方便孩子们上学。
房地产顾问刘先生说：目前，对改善性住房的需求越来越大，但遗憾的是，它仍在政策限制和打击范围之内。，首套房贷款利率已由1.1倍回到基准利率，这对刚需客户是保护，但去年对投资型客户的打击也误伤到了改善型客户，卖小换大、卖旧买新等愿望只能通过卖一买一、卖二买一等方式，避开限购政策影响。
在济南大学西校区附近的一家房地产经纪人中，店主张女士说，许多在济南做生意的外国人也希望改善他们的生活条件，告别租房和买房。然而，由于他们是在其他地方注册的，买房是有限的。
学区房均价过万，不涨就跌
与各地区房价变化相比，记者发现市中心房价居高不下，尤其是学区房，往往超过1万元1平方米，并没有明显下降。在周边地区，特别是二环路以外，以前一路上涨的房价现在大幅下跌，有的甚至每平方米下跌1000多元。21世纪房地产市中店销售人员刘先生表示，胜利街和南上山街的平均价格11500-12000人民币/平方米，五路均价11500元/平方米。据说房价下跌了，但市中心没有下跌太多，更不用说学区房了。如果你不涨，你跌。
打算买学区房的林女孩告诉记者，她看到了南上山街乐山社区的几套房子，一套71平方米85万，另一套74平方米88万，接近1.2万元/平方米。想在甸柳庄附近买学区房的侯女士告诉记者，她连续问了很多房产中介，得到的答案是学区平均房价1万元/平方米以上，稍好一点就1.1万元/平方米。
李先生想买一套单位宿舍作为父母的养老房。青年后社区60平方米的房子要60万，佛山花园30平方米的房子要40万，讨价还价不多。开元公司的张女士说：泉城路附近有一层楼6.4平方米，有个小院，要价18万，这样的将来拆迁要补偿50平方米的新房，买这样的就等着拆迁。”
全福立交桥南侧的一家房地产中介店主张先生告诉记者，前段时间有一套房子要价7200元/平方米，卖了6500元/平方米。下降很明显。王官庄社区一家房地产中介工作人员杜女士说，去年70平方米左右的房子平均价格是8000元/平方米，现在新区价格在7000元/平方米左右，老区6500-6700人民币/平方米左右。有一栋94平方米的房子，房主现在要67万，去年估计要80万。余来宇美房地产领秀城店销售顾问陈先生告诉记者，房价比去年有所下降。单价下跌了，去年达到9000元，最差的接近9000元。现在跌了几百一千，均价8000元左右。
在海尔绿城全运村，房地产经纪人刘先生表示，桂花园有一152平方米的三居室房子，现在报价215万元，共14145元/平方米。去年年底，业主报价15300元/平方米，降幅接近1200元/平方米。zj.aspx
有人说房价继续下跌，也有人说房价必须上涨。是楼市忽悠专家还是专家忽悠楼市？
在采访中，记者发现买卖双方都在讨论济南房屋的合理价格。有人认为房价至少应该跌到2009年最近一轮房价上涨前的水平；业内人士和研究专家表示，跌到三年前是不现实的。
市民刘先生认为，房价的上涨与2008年全球金融危机中国家推出的抵押贷款折扣和首付20%等刺激政策有关。当时，我们不应该通过拯救房地产来拯救市场。如果房价想回到合理的水平，至少应该回到当时的水平。如果2008年没有刺激监管，整个中国经济将在全球金融危机的背景下结束。济南阳光100副总经理陶晓志告诉记者，国家对房地产的监管从2003年开始，每次监管都具有当时的意义。没有监管到合理价格的原因与各种因素有关。
济南绿色家居房地产公司负责人朱先生说，回到2008年的水平是不现实的，价格在上涨，人们的收入也在上过去建筑工人每天工资60或70元，现在120或30元，如果房价不上涨，本身就在下跌，说让房价回到合理的价格并不意味着把房价回到那个时代。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁刚也同意：房价下跌有两种情况，一种是绝对下跌，如从8000到7000；另一种是相对下跌，房价保持不变，经济正在发展，其他价格正在上涨，这也是一种下跌。不上涨本身就是一种下降。李铁刚说，因为房地产作为一种资产本身是有价值的，如果GDP加上年增长8%CPI平均年增长4%。如果房价一年不增加，就意味着已经相对下降了12%左右。如果绝对价格再下降10%，总降幅将在20%左右。
无论是与刚性需求沟通，还是与投资房地产的公众交谈，记者发现许多人认为房价将在下半年反弹，现在是时候出售了。然而，一些研究人员认为，他们应该相信政策的连续性和政府监管的决心。
21世纪房地产济南区域分公司总经理方英在接受记者采访时表示，自2010年以来，这一轮房地产监管非常严格，第一次抵押贷款利率是基准利率1.1倍，很多刚性需求被压抑，改善性需求也被挫伤，这种状况不会持久，一些地方首套房贷利率打八五折就是例证，下一步改善性需求也会被照顾。
济南阳光100副总经理陶晓智也表示，房子是用来居住的，投资需求应该受到打击。这种需求几乎不存在，但改善需求应该得到保护。随着生活水平的提高，人们需要更大、更好的环境
房子。此外，根据房地产市场的规律，普通人将在七八年内换房。2004年左右，购房者已达到换房需求高峰期。
一些还准备投资房地产的市民也认为，毕竟，中国仍处于城市化进程中，住房供应远低于需求。由于长期抑制的刚性需求和改善需求的积累，房价迟早会上涨。政策和房价一样不可预测。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海在接受记者采访时表示，当房价回到合理范围时，一些购买限制和其他政策将逐渐退出，不能放松，没有人知道什么时候可以回来。我认为这一轮监管将持续很长时间，至少今年不会动摇，这在中央政府的几次会议上已经重申过。有些人不相信政府说的话，这是不可能的。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁刚说。
为了证明自己的观点，李铁岗还说了另一个依据：今年中国GDP预期增长目标已经确定7.58年来首次低于8%，这就决定了房价不会过快增长。因为按照规定，GDP高于8%的房价可能会大幅上涨，低于8%是稳定的，低于5%就会下跌。
中介业务低迷———
最多有50多家分店，现在关闭了20多家分店
春节后，一些统计数据显示，济南二手住房市场出现了小春，交易量环比上升。但一些二手住房中介高管表示，感觉并不明显。研究专家表示，小春不仅应该增加交易量，还应该包括价格反弹，但目前整体价格仍在下降，小春是一个错误的命题。假期过后，二手住房的交易量确实增加了，但范围很小。21世纪房地产济南区域分公司总经理方英在接受记者采访时表示，有些人将目前的交易量与1月相比，事实上，根本没有可比性，1月是冰点，新年快到了，谁会买房子。此外，每年春节后都会有一些人买房子，一年的计划是春天，这是市场规律。
注意到，在证明小阳春出现的统计数据中，大部分都是环比数据反映出来的，如果是同比数据，交易量就会下降。济南三宇和吉房地产相关负责人白先生承认，虽然目前的情况比几年前有所改善，但并没有一些数据那么好。一家商店每月只卖出一两套房子。如果情况真的好转，招聘应该很容易，但事实并非如此。10年前，朱先生在济南成立了一家绿色家居房地产公司，最多有50多家分支机构，现在只剩下不到30家了。济南富瑞房地产经纪公司总经理高春辉告诉记者，自去年下半年以来，至少有30%的房地产经纪人退出，人员流失相对严重，有些商店只有两三个人。我也觉得小阳春并不明显。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁刚表示，小阳春应该有两层含义，一是交易量扩大，二是价格上涨，但目前交易量环比上涨。李铁刚表示，整体交易量并没有回到正常下降的趋势。李铁刚说。
